Rechtskonforme Gewerbeimmobilien-Bewertung

Welche Arten von Gewerbeimmobilien gibt es?

Man unterteilt Gewerbeimmobilien in Logistik-, Produktion-, Handels-, Büro- und Freizeitimmobilien sowie in Spezialgewerbe-Immobilien wie Flughäfen, Krankenhäuser, Diskotheken, Seniorenresidenzen, Hotels oder Arztpraxen. Büroimmobilien können Künstlerateliers und Anwaltskanzleien, aber auch ganze Büroetagen und Bürogebäude sein. Handelsimmobilien sind Einkaufszentren, Supermärkte, Fachhändler etc., Fertigungshallten gehören zur Kategorie Produktionsimmobilien und Lager- und Distributionszentren sind Logistikimmobilien. Spezialgewerbeimmobilien werden häufig einer weiteren Kategorie zugeordnet. Auch die Flächenbezeichnung ist komplexer, denn hier unterteilt man in Haupt- und Nebenfläche (Gesamtfläche) und Grundstücksfläche.

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie?

1. Ertragswertverfahren

Mithilfe des Ertragswertverfahrens wird der Ertragswert einer Immobilie festgestellt. Dafür zieht man Bodenrichtwert, Liegenschaftszins und die Nutzungsdauer heran. Vom Gesamtvermögen eines Unternehmens macht das Immobilienvermögen einen erheblichen Teil aus. Im Gegensatz zu anderen Immobilien wird mit Gewerbeimmobilien unternehmerischer Gewinn erzielt. Deshalb ist eine Wertermittlung vor allem beim Verkauf essenziell. Die Immobilienbewertung ist auch wichtig, um eventuelle Steuerrisiken zu vermeiden.

2. Sachwertverfahren

Bei Betriebsfortführung oder einer ähnlichen Nutzung ist die Anwendung des Sachwertverfahrens geeignet. Das Verfahren kommt vor allem bei der Bewertung bebauter Grundstücke zum Einsatz. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenrichtwert (Wert des Grundstücks), den Herstellungskosten der dortigen Gebäude und den Herstellungskosten der Außenanlagen (Garagen, Schuppen etc.) zusammen.

3. Pachtwertverfahren

Wenn die Rentabilität einer Gewerbeimmobilie erheblich von ihrem Pachtwert abhängt, kommt das Pachtwertverfahren zur Anwendung. Bei diesem Verfahren werden angemessene Pachten ermittelt. Der Jahrespachterlös setzt sich aus realistisch erzielbaren Gesamtumsätzen und marktüblichen Pachtsätzen, von denen die Bewirtschaftungskosten des Verpächters abgezogen wurden, zusammen.

Die häufigsten Gründe für die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie

1. Bilanz
Das Finanzamt verlangt eine neutrale und fachkundige Bewertung der Gewerbeimmobilie.

2. Kauf

Ein kluger Käufer verlässt sich nicht allein auf Renditeversprechungen in schön bebilderten Prospekten, sondern auf die fachkundige Bewertung der Immobilie.

3. Verkauf

Auch der Verkäufer möchte natürlich einen angemessenen bzw. guten Preis für sein Objekt erzielen.

4. Erbschaft und Scheidung

Wurde eine Gewerbeimmobilie vererbt und müssen Miterben wie zum Beispiel Geschwister ausbezahlt werden, ist ein Gutachten eines professionellen Immobiliensachverständigen notwendig. Die gleichen Bedingungen gelten im Rahmen des Zugewinnausgleichs auch bei Scheidung.

5. Darlehen

Wer bauen, anbauen oder renovieren möchte, in Besitz einer Gewerbeimmobilien ist und Fremdkapital benötigt, muss diese Immobilie bewerten lassen. In der Regel besteht die Bank auf die Vorlage eines Beleihungswertgutachtens, bevor sie einen Kredit gewährt.

Die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie ist nichts für Laien

Erhalten Eigentümer einer Gewerbeimmobilie ein interessantes Kaufangebot, fragen sie sich zu Recht, wie viel diese eigentlich wert ist. Schließlich möchten sie den Verkauf mit dem geringsten Risiko abwickeln. Im Internet sind zwar kostenlos Ertragswertrechner zu finden, doch hier erhalten sie niemals wirklich aussagekräftige Werte, auf deren Basis sie in Verhandlungen treten sollten. Gerade für Laien ist die Ermittlung eines realistischen Verkaufswertes sehr kompliziert. Letztendlich kam nur eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen den marktüblichen Kaufpreis feststellen. So können Eigentümer sicher gehen, dass sie die Immobilie weder zu billig noch zu teuer anbieten.

Gewerbeimmobilien bewerten: Welches Gutachten ist nötig?

Zwei Gewerbeimmobilien-Gutachten sind von Bedeutung: das Verkehrswertgutachten und für Kreditgeber das Beleihungswert-Gutachten.

Das Verkehrswert-Gutachten wird für die Bilanz, zur Ermittlung des Kauf- und Verkaufspreises sowie bei Scheidung und Erbe benötigt. Außerdem brauchen Sie es bei juristischen Auseinandersetzungen vor Gericht. Für die Vorlage beim Finanzamt muss das Gutachten von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt worden sein.
Das Beleihungswert-Gutachten ist relevant für Kreditgeber und hat in Deutschland eine über 100-jährige Geschichte. Mit dem Pfandbriefgesetz von 2005 wurde die Ermittlung des Beleihungswertes transparenter und einheitlicher gestaltet. Dieses Gesetz gibt Kreditinstituten einheitliche Wertermittlungsanweisungen vor. Die gelten nicht nur qualitativ, sondern auch quantitativ. Die Beleihungswertermittlungsverordnung ist seit 2006 in Kraft und für den Beleihungswert von Grundstücken maßgeblich. Das Gutachten wird als Grundlage für die Kalkulation der finanzierenden Bank genutzt und entscheidet über die Zinskriterien für den Darlehensnehmer.

Wie ermittelt der Gutachter den Wert der Gewerbeimmobilie?

Wenn die Immobilienbewertung gerichts- und behördenkonform sein soll, muss man sich an das vom Gesetzgeber vorgeschriebene Bewertungsverfahren zur Wertermittlung von Gewerbeimmobilien halten. Dies ist in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung festgeschrieben. Das Gutachterteam der Heid Immobilien GmbH wendet zur Bewertung von Immobilien stets zwei unterschiedliche Verfahren an, sodass Ihnen eine extrem präzise Wertermittlung zur Verfügung steht. Bei der Wertfeststellung der meisten Gewerbeimmobilien geht es aber hauptsächlich um den Gebäude-Ertragswert. Hierfür werden mehrere Methoden angewendet:

1. Discounted-Cashflow-Verfahren

Die sogenannte DCF-Methode kommt vor allem bei geplanter Internationalisierung, wenn Käufer, oder Investoren aus dem Ausland ein Gutachten brauchen, zum Einsatz.

2. Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren ist bei Drittverwendungsfähigkeit üblich, also dann, wenn die Immobilie nach Ausfall eines Mieters ohne weiteres von einem anderen Mieter genutzt werden kann.

3. Pachtwertverfahren

Die Methode kommt zum Einsatz, wenn die Pacht für die Renditeprognose ausschlaggebend ist.

4. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn keine Erträge ermittelt werden können. Meist handelt es sich um Spezialimmobilien, die der Nachmieter aufgrund ihrer besonderen Bauweise nicht so einfach übernehmen kann. So werden beispielsweise an Chemielabore hohe Anforderungen zur Arbeitssicherheit gestellt, daher sind sie mit besonderen Lüftungen etc. ausgestattet. Der Sachverständige ermittelt den Bauwert der Anlage zusammen mit dem Bodenwert.

5. Vergleichswertverfahren

Gibt es in der Region genügend Immobilientransaktionen mit vergleichbaren Werten und sind diese statistisch signifikant, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. In der Regel trifft das auf Mietwohnungen in Ballungsräumen zu. Vergleichbare Gewerbeimmobilien stehen viel seltener zur Verfügung.

Gewerbeimmobilien bewerten: Warum ist das so schwierig?

Jede Immobilie unterscheidet sich in Größe, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten. Bei der Bewertung muss der kommunale Bebauungsplan genauso einbezogen werden wie das Planungsrecht. Die Größe ist ein Faktor, der den Verkauf erschweren kann. Auch die Lage hat entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert. Es macht einen Unterschied, ob die Handelsimmobilie in einer großstädtischen Fußgängerzone liegt oder am Stadtrand eines Mittelzentrums. Infrastruktur, Reserveflächen und Verkehrsanbindung können den Wert der Immobilie steigern. Dagegen wirken sich Lärm, Staub und andere Umweltbelastungen negativ aus. Nicht weniger wichtig sind die steuerlichen Rahmenbedingungen. Wird die Gewerbeimmobilien vom Staat, vom Land oder der Kommune gefördert? Ist der Standort aufgrund hoher Gewerbesteuern eher abschreckend? Da vergleichbare Gewerbeobjekte meist fehlen, wird meist das Ertragswertverfahren angewendet. Das ist aber sehr aufwändig, besonders dann, wenn viele Mieter oder Pächter zu berücksichtigen sind.

Wertermittlung Gewerbeimmobilie nur vom Profi

Aufgrund dieser Fakten sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie nur von einem qualifizierten Sachverständigen lassen. Diese haben langjährige Erfahrung und Expertise in der Erstellung von Immobiliengutachten. Sie wenden mindestens zwei verschiedene Bewertungsverfahren an. Außerdem schalten sie manchmal einen zweiten Gutachter ein, der das Ergebnis noch einmal genau überprüft. Verkehrswertgutachten sind gerichtsfest und werden vom Finanzamt anerkannt.