HEID Immobilienbewertung Leipzig: Beleihungswertermittlung

Im Rahmen einer Verkehrswert- oder Beleihungswertermittlung erstellen die Immobiliensachverständigen von HEID Immobilienbewertung Leipzig ausführliche Gutachten. In manchen Fällen können diese Immobiliengutachten sogar der Steuerersparnis dienen, wie bspw. bei einer Erbschaft. Auch die Verkaufsplanung kann man guten Gewissens in die Hände von HEID Immobilienbewertung legen. Mit Know-how und sicherem Gespür für den lokalen Markt sind die Fachleute ideale Wegbegleiter für eine erfolgreiche Veräußerung des Objekts.

Immobilienmarkt in Leipzig weiter auf Höhenflug

“Leipzig kommt“: nach der Wiedervereinigung sollte dieser Slogan der abgewirtschafteten Messestadt ein neues Image verpassen. Doch so richtig im Kommen ist die sächsische Metropole erst seit der Jahrtausendwende. Seitdem wächst die Stadt kontinuierlich – erst zaghaft, dann mit Macht. Zuletzt gewann Leipzig zehntausend und mehr Personen pro Jahr hinzu, Ende Juni 2017 wurden 583.543 Einwohner gemeldet. Die Erinnerung an verfallene Altbauquartiere mit hohem Leerstand ist verblasst. An allen Ecken und Enden wird neu gebaut, modernisiert, rekonstruiert.

Durch den enormen Zuzug sinkt das breite Angebot, vor allem die innere Stadt ist gefragt wie nie. Die kompakte City ist dabei ebenso begehrt wie die ausgedehnten zentrumsnahen Gründerzeitgebiete mit Park-Anschluss (Musikviertel, Waldstraßenviertel). Ehemals industriell geprägte Stadtteile wie Plagwitz haben mit ambitionierten Wohn- und Bürostandorten an Leipzigs Wasserstraßen extrem an Attraktivität gewonnen. Die Immobilienpreise erreichen neue Rekordwerte. In den Randlagen fällt der Preisanstieg noch moderat aus.

Beleihungswert als Bezugsgröße für Kreditinstitute

Viele wollen an diesem atemberaubenden Wandel teilhaben und entscheiden sich für den Erwerb einer Immobilie in der Kreativmetropole. Nur in seltensten Fällen kann ein Käufer dies aus eigener Kraft stemmen. Ohne eine Mitfinanzierung würde der Traum vom Eigentum in der Südvorstadt ein Traum bleiben. Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe jedoch nicht am Verkehrswert – dem wahrscheinlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – sondern am Beleihungswert des Objekts.

Diese Rechengröße ist wesentlich stabiler, da sie nicht den konjunkturellen Schwankungen am Immobilienmarkt unterliegt. Der Beleihungswert fokussiert auf langfristige, dauerhafte Merkmale eines Hauses oder Grundstücks, die auch in Zukunft Bestand haben. Er zielt somit auf eine nachhaltige Wertbeständigkeit, die über den Stichtag der Bewertung hinaus Gültigkeit hat. Doch bevor das Finanzinstitut den Käufer unterstützt, wird dessen Bonität geprüft (u. a. Monatseinkommen, Eigenkapital, Schufa). Je nach Kreditnehmer ist eine Mitfinanzierung von 60 bis 70 Prozent des Beleihungswertes möglich. Somit begrenzt der Beleihungswert die Höhe des Darlehens. Und dient im Ernstfall der Bank als Sicherheit.

So wird der Beleihungswert ermittelt

Die Beleihungswertermittlung übernimmt das kreditgebende Institut auf der Grundlage normierter Verfahren. Für Darlehen bis zu einer Höhe von 400.000 Euro ist eine vereinfachte Wertermittlung durch einen qualifizierten Mitarbeiter der Bank ausreichend. Bei einem größeren Kreditvolumen muss ein Gutachten durch einen vereidigten Immobiliensachverständigen angefertigt werden. Die Experten von HEID Immobilienbewertung in Leipzig wissen, worauf es dabei ankommt und erstellen u. a. auf Basis von Vor-Ort-Besichtigungen ausführliche Gutachten.

Der Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie – etwa ein Stadthaus im noblen Musikviertel – resultiert aus dem Sachwert und dem Ertragswert (genauer die künftige Kapitalisierung der Erträge). Beide Kennzahlen müssen getrennt voneinander ermittelt werden. Danach liegt dem Finanzinstitut ein aussagekräftiges Bild vom Gesamtwert des Grundbesitzes vor, sodass die Verhandlungen mit dem Kreditnehmer starten können. Die Berechnung des Sachwertes beruht auf zwei Säulen: dem Bauwert und dem Bodenwert.

Bestimmung von Bauwert und Bodenwert nötig

Der Bauwert umfasst die Summe der Kosten für das Beleihungsobjekt selbst. Neben den reinen Baukosten müssen bspw. bei einem Eigenheim auch die Aufwendungen für Garage, Außenanlagen usw. einbezogen werden. Bei Unklarheiten ist HEID Immobilienbewertung stets der richtige Ansprechpartner. Simpler gestaltet sich die Bestimmung des Bodenwertes. Hier wird schlicht die Größe des Grundstücks mit dem fälligen Quadratmeterpreis multipliziert.

Die Resultate aus dem Sachwert- sowie dem Ertragswertverfahren ergeben den Beleihungswert. Jeder Immobilienkäufer strebt natürlich an, den höchstmöglichen Wert zu erhalten – umso weniger Eigenkapital muss er aufbringen. Wo die prozentuale Beleihungsgrenze liegt, ist u. a. von der Art des Finanzinstituts abhängig. Bei den steigenden Leipziger Immobilienpreisen – ob für ein Einzelhandelsobjekt in bester Innenstadtlage oder einen Neubau in der Seenlandschaft im Süden – wird die Kluft zwischen Beleihungswert und Kaufpreis allerdings immer größer.